房地產稅收面對面：實務與案例

推薦序 貼近最前沿的一線稅收實務（陳冬華）
前言

入門操作篇
第一章 房地產開發流程與涉稅簡介
第一節 房地產開發流程簡介
第二節 房地產公司涉稅簡介
第二章 購買土地環節 稅收風險控制關鍵點
第一節 購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：甲、乙、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是甲公司還是乙公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，乙公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產公司開發用地的土地使用稅什麼時候停止交納？
問題6：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設配套費，市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎？
第二節 房地分離如何繳納契稅
問題8：甲公司應該按什麼作為契稅的計稅依據？
問題9：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
第三節 關注資本運作手法產生額外的稅收負擔
問題10：甲公司出售股權的行為是否屬於稅收籌劃‧
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否產生節 稅效果？
第三章 公司設立環節 稅收風險控制關鍵點
第一節 選對公司註冊地
問題12：甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
問題13：條件變化後，C鎮招商條件有哪些陷阱？
第二節 註冊資本金與資本弱化
第三節 分公司或子公司的選擇
第四節 開辦期的止點
問題14：乙公司的開辦期什麼時候結束？
問題15：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？
第四章 開發環節 稅收風險控制關鍵點
第一節 境外設計費涉稅解析
問題16：乙公司如何交納營業稅？
問題17：乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅？
第二節 甲供材的避稅空間
問題18：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層面的節 稅？
問題19：外牆面磚、門窗、幕牆是否是裝飾材料？
第三節 統借統還的法律形式
問題20：甲集團向乙公司收取的利息是否交納營業稅？
問題21：如何才能做到集團統借統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？
第四節 母子公司往來不需交營業稅
問題22：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？
問題23：甲集團公司的流動貸款產生的銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？
第五章 銷售環節 稅收風險控制關鍵點
第一節 購房俱樂部會員費的納稅時點
問題24：甲房地產公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎？
第二節 賣房送汽車是否混合銷售行為
問題25：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題26：贈送的奔馳汽車是否應交增值稅？
問題27：贈送的奔馳汽車是否應交企業所得稅？
問題28：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
第三節 無產權證地下建築是否可以轉讓
問題29：地上無產權證的架空層歸誰所有？
問題30：地下無產權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？
問題31：地下人防改造的車庫歸誰所有？
問題32：無產權證建築物是否可售？
問題33：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？
第四節 精裝房銷售的流轉稅問題
問題34：空調、整體櫥櫃按什麼交增值稅？
問題35：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題36：精裝房的裝修是否交契稅？
問題37：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅？
第五節 購入在建工程開發銷售是否可以差額征營業稅
第六節 售樓處、樣板房的涉稅問題
第七節 合作建房
問題38：合營企業的法律形式與文件適用性分析
第八節 同是違約金納稅並不同
問題39：沒收張某的定金是否需交營業稅？
問題40：收取王某的滯納金是否需交營業稅？
第九節 合同簽訂過程中應關注的財稅問題
問題41：地下車位是否應按無償捐贈不動產而補征營業稅？
第六章 竣工後環節 稅收風險控制關鍵點
第一節 竣工備案的形式要件及涉稅後果
問題42：甲房地產公司是否需補企業所得稅與滯納金？
第二節 交房才是所有權風險轉移的標誌
問題43：會計上，甲房地產公司的銷售成本是多少？
第三節 資產的後續計量與房產稅疑難問題
問題44：發生的固定資產改良如何增加資產原值？
問題45：Y項目的租金是否交房產稅？
問題46：出租的大型遊船租金收入，是否交房產稅？
問題47：出租簡易農貿市場收取的租金是否交房產稅？
問題48：免租期的納稅義務人到底是誰？
問題49：如何區分獨立地下建築和與地上房屋相連的地下建築？
問題50：如何利用轉租不徵稅進行籌劃節 稅？
問題51：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最優化？
問題52：排氣管道是否要併入房產原值征房產稅？
問題53：以上各種車位如何交房產稅？
問題54：物業用房是否應交房產稅？由誰交？

高級解析篇
第七章 企業所得稅應對方案
第一節 國稅發［2009］31號文亮點與漏洞解析
第二節 收入的確認
第三節 成本計算與分攤
第四節 期間費用的處理
第五節 企業所得稅財稅處理案例
問題55：乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？
問題56：2010年乙公司如何進行財稅處理
問題57：2011年乙公司如何進行財稅處理？
問題58：2012年乙公司如何進行財稅處理？
第六節 關聯方借款利息扣除
第八章 土地增值稅清算解析
第一節 土地增值稅清算體系介紹
問題59：甲房地產公司節 稅多少？
第二節 新房查賬清算
問題60：稅法理論與實務的差異。
問題61：滿足什麼條件扣除項目才可以加計扣除20%？
問題62：投資而來的土地扣除金額是多少？
問題63：開發精裝房屋銷售的，裝修成本如何扣除？
問題64：房地產企業根據規定交納的房屋維修基金在進行土地增值稅清算的時候可以計入開發間接費用嗎？
問題65：售樓部、樣板房建造成本如何扣除？
問題66：代收費與規費的區別是什麼？
問題67：房地產企業用房地產投資，是否要徵收土地增值稅？
第三節 舊房清算
問題68：應納的土地增值稅額是多少？
問題69：甲公司應交多少土地增值稅？
第四節 土地增值稅經典錯誤籌劃批判
第九章 經典籌劃案例解析
第一節 投資新設公司後吸收合併實現土地收購
問題70：投資新設S公司環節 J公司是否產生營業稅？
問題71：投資新設S公司環節 J公司是否產生土地增值稅？
問題72：吸收合併後，J公司是否需補交土地增值稅？
問題73：J公司轉讓S公司股權是否產生營業稅？
問題74：J公司轉讓S公司股權是否產生土地增值稅？
問題75：吸收合併是否產生稅收？
第二節 銷售精裝房分劈成毛坯房與代裝飾
問題76：如何利用L集團的優勢實現集團層面的節稅？
第十章 常設機構的判定原則
第一節 常設機構判定的重要性
第二節 常設機構的種類
第三節 固定營業場所類常設機構
第四節 承包工程
第五節 提供勞務
問題77：特許權使用費與營業利潤的區別
問題78：乙公司在華是否構成常設機構的判定
第六節 非獨立代理人
第七節 獨立代理人
第十一章 房地產集團稅收風險管理研究
第一節 稅收風險理論
第二節 稅收風險的產生原因
第三節 風險管理整合框架在稅收風險中的應用
第四節 稅收風險管理的動態框架
第五節 稅收風險管理案例分析

參考文獻